ADVERTISEMENT

Porezne obaveze prate vlasnike bez obzira na to da li je nekretnina prazna ili donosi prihod, a njihov iznos u velikoj mjeri zavisi od države u kojoj se nekretnina nalazi, piše Euronews.

Postoje četiri glavne vrste poreza na koje vlasnici trebaju obratiti pažnju: porez na promet nekretnina koji se plaća pri kupovini, godišnji porez na nekretninu koji se obračunava na njenu procijenjenu, tržišnu ili katastarsku vrijednost, porez na prihod od najma te porez na kapitalnu dobit ostvarenu prodajom.

Izrada precizne rang-liste nije jednostavna jer svaka država ima vlastita pravila. Porezne stope često se iskazuju u rasponima, a osnovica za obračun razlikuje se od zemlje do zemlje. Ipak, jedna država se redovno izdvaja po visini poreznog opterećenja.

Porezi na najam

Za svakoga ko kupuje nekretninu radi iznajmljivanja, porez na prihod od najma ključan je faktor isplativosti ulaganja, a upravo se u tom segmentu evropske države najviše razlikuju. Global Property Guide analizirao je koliko bi poreza platio vlasnik nerezident za tri nivoa mjesečne zakupnine: 1.500, 6.000 i 12.000 eura.

Kod mjesečnog prihoda od 1.500 eura najvišu stopu ima Danska, koja naplaćuje 42,11 posto od prvog eura, slijede Nizozemska sa 36 i Finska sa 30 posto. S druge strane, Kipar počinje s nultom stopom, dok Luksemburg naplaćuje simboličnih 2,94 posto.

S rastom prihoda od najma mijenja se i poredak. Kod zakupnine od 12.000 eura mjesečno na vrhu je Belgija sa stopom od 47,27 posto, slijede Danska sa 43,22 posto, dok Njemačka i Grčka dijele treće mjesto sa 41 posto.

Pojedine države, poput Italije (21 posto), Portugala (28 posto) i Nizozemske (36 posto), primjenjuju jedinstvenu poreznu stopu bez obzira na visinu prihoda, što ih, zavisno od iznosa najamnine, može učiniti povoljnijom ili nepovoljnijom opcijom. Zemlje s najvećim rastom poreznog opterećenja uglavnom su one koje prihod od najma pribrajaju ukupnom dohotku.

Dobar primjer je Austrija, gdje se prihod od najma oporezuje po istoj progresivnoj skali kao i plata – od nula posto za prihode ispod 13.308 eura do 55 posto za iznose veće od milion eura. U takvim slučajevima najveći teret za vlasnika zapravo predstavlja porez na dohodak.

Kada je riječ o kupovini nekretnine, Belgija ponovo prednjači. Kupci mogu platiti porez do 12,5 posto kupoprodajne cijene, što je nešto više nego u Ujedinjenom Kraljevstvu (12 posto), Nizozemskoj (10,4 posto) i Luksemburgu (10 posto).

U Belgiji stopu određuju regije, pa poštanski broj igra važnu ulogu. Kupovina nekretnine vrijedne 500.000 eura u Bruxellesu ili Valoniji, bez poreskih olakšica, znači plaćanje 62.500 eura poreza već prvog dana.

Situacija je povoljnija za kupce koji u toj nekretnini planiraju živjeti. Bruxelles oslobađa prvih 200.000 eura kupoprodajne cijene za one koji ispunjavaju propisane uslove, čime se porez smanjuje na 37.500 eura. Valonija nudi sniženu stopu od tri posto, pa porez iznosi oko 15.000 eura.

Kupci socijalnih stanova od javnih institucija u Valoniji ne plaćaju porez na promet nekretnina, dok Flandrija primjenjuje vlastite stope i olakšice. Na drugom kraju ljestvice nalaze se Estonija i Češka, koje uopće ne naplaćuju porez na promet nekretnina. U Litvaniji on iznosi oko 0,4 posto, odnosno približno 2.000 eura za nekretninu vrijednu 500.000 eura.

Belgija među najskupljima, Kipar i Malta među najpovoljnijima

Čak i kada je nekretnina prazna, vlasnici su u mnogim državama obavezni plaćati godišnji porez. Važno je naglasiti da zemlje ne oporezuju istu osnovicu – neke koriste tržišnu vrijednost, druge znatno nižu katastarsku vrijednost, dok Ujedinjeno Kraljevstvo primjenjuje sistem vrijednosnih razreda.

Maksimalna stopa u pojedinim španskim općinama može doseći 4,8 posto, ali se obračunava na katastarsku, a ne tržišnu vrijednost. Realniju sliku daju prosječni godišnji iznosi za nekretninu vrijednu oko 300.000 eura.

U Ujedinjenom Kraljevstvu komunalni porez za takvu nekretninu najčešće iznosi između 2.000 i 3.200 eura godišnje, zavisno od vrijednosnog razreda i lokalne uprave. Francuski taxe foncière i španski IBI uglavnom se kreću između 700 i 1.800 eura, jer se temelje na oporezivim vrijednostima koje su znatno niže od tržišnih.

Belgijski précompte immobilier, koji se obračunava prema nominalnoj vrijednosti najma iz 1975. godine, često je u sličnom rasponu. Njemački Grundsteuer, reformisan 2025. godine, u mnogim slučajevima je niži nego u susjednim državama. Na Kipru i Malti godišnji porez na nekretnine uopće ne postoji.

Velike razlike postoje i kod oporezivanja dobiti ostvarene prodajom nekretnine. U Danskoj se kapitalna dobit oporezuje stopom do 52,07 posto nakon što se pribroji ukupnom dohotku. Na dobit od 250.000 eura to znači oko 130.000 eura poreza.

Malta primjenjuje potpuno drugačiji model. Umjesto oporezivanja dobiti, plaća se paušalna naknada od 12 posto na prodajnu cijenu, odnosno pet posto ako vlasnik nije trgovac nekretninama i proda nekretninu u roku od pet godina.

Njemačka oslobađa poreza cjelokupnu kapitalnu dobit ako je nekretnina bila u vlasništvu duže od deset godina. Ako se proda prije isteka tog perioda, dobit se oporezuje prema redovnoj stopi poreza na dohodak uz solidarni doprinos.

Kada se saberu sva četiri poreza, Belgija se izdvaja kao jedna od porezno najskupljih država za vlasnike nekretnina. Pri samom je vrhu po porezima na kupovinu, vlasništvo i iznajmljivanje, dok nešto niži porez na kapitalnu dobit od 16,5 do 33 posto predstavlja jedinu značajniju olakšicu.

Na suprotnoj strani nalaze se Kipar i Malta. Kipar ne oporezuje niže prihode od najma, Malta ne oporezuje kapitalnu dobit, a nijedna od ove dvije države nema godišnji porez na nekretnine, što ih svrstava među poreski najpovoljnije destinacije za vlasnike nekretnina u Evropi.

Za strane investitore kupoprodajna cijena predstavlja tek početni trošak. O tome koliko će ulaganje biti isplativo u konačnici odlučuje iznos koji će, nakon plaćanja svih poreza, ostati vlasniku. Razlika između kupovine stana u Bruxellesu i vile na Kipru pokazuje da evropsko tržište nekretnina ni u poreskom smislu još nije jedinstveno.